« Malte, pays sans impôt sur les plus-values » : le slogan circule, mais il est faux tel quel. La réalité est double et il faut la comprendre avant de vendre. Un bien immobilier maltais subit une taxe finale sur le prix de cession (la Property Transfer Tax), totalement déconnectée du gain réalisé. Une cession de parts sociales non cotées, elle, relève du régime classique des plus-values, imposé jusqu'à 35 % sur le gain effectif. À cela s'ajoutent le régime non-dom, la fiscalité crypto encadrée par la MFSA et, pour les Français, la convention fiscale bilatérale. Ce guide 2026 tranche chaque cas, chiffres à l'appui, pour que vous sachiez exactement ce que le notaire prélèvera le jour de la signature.
À Malte, l'immobilier n'est pas taxé sur la plus-value mais via une Property Transfer Tax finale de 8 % du prix de vente (5 % si revente sous 5 ans, 2 % si résidence principale revendue sous 3 ans, exonération sous conditions d'occupation). Les cessions de parts non cotées relèvent, elles, du vrai régime plus-values : imposition jusqu'à 35 % sur le gain réel.
Deux régimes radicalement différents selon l'actif
La première erreur des francophones qui s'installent à Malte est de croire à un régime unique. Il n'existe pas. Malte applique deux mécaniques fiscales distinctes selon la nature de ce que vous vendez.
L'immobilier : une taxe sur le prix, pas sur le gain
Depuis le 1er janvier 2015, la vente d'un bien immobilier situé à Malte relève de la Property Transfer Tax (PTT). C'est un prélèvement final et libératoire assis sur le prix total de cession, et non sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Concrètement, même si vous vendez à perte, la taxe reste due sur le prix affiché dans l'acte. Le taux standard est de 8 %.
Les titres : le vrai régime des plus-values
La cession de parts d'une société non cotée relève, elle, du régime des capital gains prévu par les Capital Gains Rules. Ici, c'est bien le gain réel (prix de cession moins coût d'acquisition ajusté) qui est imposé, intégré au revenu et soumis au barème progressif jusqu'à 35 %. C'est cette double logique — taxe sur le prix pour la pierre, impôt sur le gain pour les titres — qui rend le slogan « pas de plus-value à Malte » trompeur.
Property Transfer Tax : tous les taux immobiliers 2026
Le taux applicable dépend de la date d'acquisition du bien et de la durée de détention. Voici la matrice complète en vigueur en 2026.
| Situation du bien | Taux PTT (sur le prix) |
|---|---|
| Cas standard (acquis après 2015) | 8 % |
| Revente dans les 5 ans de l'acquisition | 5 % |
| Résidence principale revendue dans les 3 ans (déclarée dans l'acte) | 2 % |
| Bien acquis avant le 1er janvier 2004 | 10 % |
| Bien acquis avant le 25 novembre 1992 | 7 % |
| Assignation (cession) d'une promesse de vente | 15 % forfaitaire |
Les exonérations à connaître
- Résidence principale : exonération totale si le bien a été occupé comme résidence principale pendant au moins 3 années consécutives, et vendu dans les 12 mois suivant le départ.
- Zone de conservation urbaine (UCA) ou bien vacant depuis 7 ans et plus : exonération des premiers 750 000 €, mesure prorogée jusqu'au 31 décembre 2026.
- Primo-accédant : 0 % de droits d'acquisition sur les premiers 200 000 €, 5 % au-delà.
- Restructurations intra-groupe : exonération lorsque les sociétés partagent au moins 50 % d'actionnariat commun.
La PTT étant finale, elle n'ouvre droit à aucune déduction de charges ni report : le taux s'applique brut sur le prix inscrit à l'acte.
Cession de titres : calcul de la plus-value réelle
Pour les parts sociales et actions, Malte impose le gain effectif. La formule que quasiment aucun guide francophone ne détaille est la suivante :
Plus-value imposable = Prix de cession − Coût d'acquisition ajusté
Le coût d'acquisition ajusté intègre le prix payé, les frais liés et, le cas échéant, l'indexation prévue par les règles maltaises. Le gain net est ensuite ajouté à votre revenu imposable de l'année et soumis au barème progressif, dont le taux marginal atteint 35 %.
L'exonération majeure : les titres cotés
Les plus-values réalisées sur des titres cotés — sur la Malta Stock Exchange comme sur les bourses étrangères reconnues — sont exonérées. Un particulier qui revend des actions cotées ou des ETF ne subit donc aucune imposition maltaise sur le gain. Ce sont surtout les cessions de parts de sociétés non cotées (holdings patrimoniales, sociétés opérationnelles familiales) qui déclenchent l'impôt jusqu'à 35 %.
Le droit de timbre à l'acquisition
Attention à ne pas confondre avec le Duty on Documents dû par l'acquéreur des parts : 2 % de la valeur, porté à 5 % si la société est "property-rich" (au moins 75 % de ses actifs constitués d'immobilier maltais). Ce droit s'ajoute à l'impôt sur la plus-value supporté par le vendeur.
Trois exemples chiffrés en euros
Rien ne vaut des cas concrets pour dissiper la confusion.
Cas 1 — Résidence principale exonérée
Vous avez acheté un appartement à Sliema 320 000 €, y avez vécu 4 ans, puis le revendez 410 000 €. Bien occupé plus de 3 ans consécutifs comme résidence principale : exonération totale de PTT. Taxe due : 0 €, malgré 90 000 € de gain.
Cas 2 — Appartement locatif revendu à 4 ans (taux 5 %)
Studio acheté 180 000 € à Gzira, jamais occupé comme résidence principale, revendu 215 000 € au bout de 4 ans. Revente dans les 5 ans : PTT à 5 % du prix de cession, soit 215 000 × 5 % = 10 750 €. Le gain réel (35 000 €) n'entre pas dans le calcul : c'est bien le prix qui compte.
Cas 3 — Cession de 100 % des parts d'une société non cotée
Vous cédez l'intégralité d'une société maltaise dont vous détenez les parts pour un coût ajusté de 50 000 €, revendues 200 000 €. Plus-value imposable : 150 000 €, ajoutée à votre revenu. Au taux marginal de 35 %, l'impôt approche 52 500 €, auquel s'ajoute le droit de timbre à la charge de l'acquéreur.
Crypto, non-dom et convention France-Malte
Fiscalité crypto : nature de l'opération
Les actifs numériques sont encadrés par la MFSA via le Virtual Financial Assets Act (VFA Act). Le traitement fiscal dépend de la nature de l'activité : le trading régulier est requalifié en revenu et imposé au barème progressif (jusqu'à 35 %), tandis que la détention longue à titre patrimonial peut relever du régime du capital. Il n'existe pas de forfait unique : c'est l'intention et la fréquence qui déterminent le régime.
Non-dom et remittance basis
Un résident maltais non domicilié (non-dom) est imposé sur le principe du remittance basis : ses revenus et plus-values de source étrangère ne sont imposés que s'ils sont rapatriés à Malte. Point clé souvent mal compris : les plus-values mobilières de source étrangère ne sont pas imposées, même lorsqu'elles sont rapatriées. Seuls les revenus étrangers rapatriés le sont.
Résident français vendant un bien maltais
Aucun concurrent francophone ne traite ce point. En vertu de la convention fiscale France-Malte, les plus-values immobilières sont imposables dans l'État où se situe le bien : un résident fiscal français qui vend un bien à Malte est imposé à Malte (via la PTT). La France élimine ensuite la double imposition selon le mécanisme conventionnel. Vérifiez votre résidence fiscale réelle avant toute cession et faites valider votre cas par un fiscaliste inscrit auprès du Malta Institute of Taxation.
Mécanique notariale et erreurs à éviter
À Malte, la PTT est prélevée par le notaire le jour de la signature de l'acte de vente, comme retenue finale, puis reversée au Commissioner for Tax and Customs. Le vendeur n'a rien à avancer séparément : la taxe est déduite du produit de la vente.
- Réunir les justificatifs (acte d'acquisition, date, statut résidence principale) — organisme : votre notaire maltais. Délai : en amont de la promesse.
- Signer la promesse de vente (konvenju) — le notaire calcule le taux PTT applicable. Coût notaire : environ 1,5 % du prix.
- Signature de l'acte final — le notaire prélève la PTT et la reverse au Commissioner for Tax and Customs (CFR). Retenue finale, aucun impôt complémentaire.
- Pour les titres : déclarer la plus-value dans votre déclaration de revenus annuelle et acquitter le droit de timbre (acquéreur).
Erreurs à éviter
- Croire au mythe « zéro plus-value » : la PTT immobilière et les 35 % sur cessions de parts non exonérées sont bien réels.
- Confondre prix et gain : sur l'immobilier, la taxe frappe le prix, même en cas de perte.
- Oublier la condition d'occupation : l'exonération résidence principale exige 3 ans consécutifs, pas une simple déclaration.
- Négliger le droit de timbre 5 % sur une société property-rich.
- Ignorer sa résidence fiscale : un Français propriétaire à Malte doit gérer la convention bilatérale, pas seulement la loi maltaise.
- Confondre le remboursement 6/7 des sociétés (impôt effectif ~5 %) avec un régime de plus-values des particuliers : ce sont deux choses distinctes.
Pour les sujets voisins (revenus locatifs au taux forfaitaire de 15 %, barème de l'impôt sur le revenu, régime non-dom en détail), reportez-vous aux guides frères du cluster fiscalité maltaise.
Sources officielles
Commissioner for Tax and Customs (CFR) — Malte ↗Malta Financial Services Authority (MFSA) — VFA Act ↗PwC Malta — Tax Summaries (Individual Income Determination) ↗CLEISS — Convention fiscale et protection sociale France-Malte ↗Questions fréquentes
Malte prélève-t-elle vraiment un impôt sur les plus-values ?
Oui, mais différemment selon l'actif. L'immobilier subit une Property Transfer Tax finale de 8 % (5 % ou 2 % selon les cas) assise sur le prix de vente. Les cessions de parts non cotées sont imposées jusqu'à 35 % sur le gain réel. Seuls les titres cotés sont exonérés. Le slogan « aucune plus-value à Malte » est donc inexact.
La PTT immobilière se calcule-t-elle sur mon bénéfice ou sur le prix de vente ?
Sur le prix total de cession inscrit dans l'acte, pas sur le gain. C'est une taxe finale et libératoire : elle reste due même si vous vendez à perte. À 8 %, un bien vendu 300 000 € génère 24 000 € de PTT, quel que soit votre prix d'achat initial.
Comment est exonérée la vente de ma résidence principale ?
L'exonération totale de PTT s'applique si vous avez occupé le bien comme résidence principale pendant au moins 3 années consécutives et que vous le vendez dans les 12 mois suivant votre départ. La qualité de résidence principale doit être déclarée dans l'acte notarié.
Comment sont taxées mes plus-values crypto à Malte ?
Le cadre est fixé par la MFSA via le VFA Act. Le trading régulier est imposé comme un revenu au barème progressif (jusqu'à 35 %), tandis qu'une détention longue à titre patrimonial peut relever du régime du capital. Il n'y a pas de taux forfaitaire unique : la nature et la fréquence de l'activité déterminent le régime.
Je suis résident fiscal français et je vends un bien à Malte : qui m'impose ?
En vertu de la convention France-Malte, la plus-value immobilière est imposable dans l'État où se trouve le bien, donc à Malte via la PTT. La France élimine ensuite la double imposition selon le mécanisme conventionnel. Faites valider votre situation par un fiscaliste avant la cession.
