Vous louez un bien à Malte, ou vous prévoyez d'y investir, et vous avez lu partout que les loyers étaient taxés « seulement à 15 % ». C'est vrai, mais incomplet : ce forfait est une option, pas une règle automatique, et il n'est pas toujours le choix le plus malin. Sur cette page, je vous donne la mécanique exacte (formulaire TA24, calendrier, base de calcul), puis LE tableau de bascule que personne ne publie clairement : à partir de quel niveau de revenu le forfait de 15 % bat réellement le barème progressif, réforme 2026 comprise. J'ajoute les leviers d'optimisation ignorés et l'angle spécifique du propriétaire résident fiscal français.
À Malte, vos loyers peuvent être imposés à 15 % forfaitaire, un taux final calculé sur le loyer brut encaissé (Article 31D de l'Income Tax Act). Vous déclarez et payez via le formulaire TA24 avant le 30 avril de l'année suivante. L'alternative est le barème progressif 0-35 % avec déductions. Le forfait devient gagnant dès que votre taux marginal atteint 25 %.
Le principe : 15 % final sur le loyer brut
Le taux forfaitaire de 15 % repose sur l'Article 31D de l'Income Tax Act maltais. Concrètement, vous choisissez de taxer vos revenus locatifs à un taux fixe et libératoire (final withholding tax) : une fois ces 15 % payés, le loyer n'entre plus dans votre déclaration annuelle de revenus et n'est plus retaxé au barème. Simple, prévisible, définitif.
Trois nuances que la plupart des guides francophones oublient :
Le calcul porte sur le loyer BRUT encaissé
Les 15 % s'appliquent au loyer brut réellement perçu dans l'année (base de caisse), sans aucune déduction : ni charges, ni intérêts d'emprunt, ni frais de gestion, ni amortissement. Si un locataire ne paie pas, le loyer non encaissé n'est pas taxé cette année-là ; à l'inverse, un arriéré encaissé en 2026 est un revenu 2026.
Un champ d'application très large
Le forfait vise les particuliers comme les sociétés, les résidents comme les non-résidents, et les biens résidentiels (depuis 2014) comme commerciaux (depuis 2016). Que vous soyez expatrié français propriétaire d'un studio à Sliema ou une société maltaise détenant un local à La Valette, l'option est ouverte.
Une règle « tout ou rien »
Si vous optez pour le forfait, il s'applique à l'ensemble de vos biens locatifs qualifiants de l'année. Impossible de mettre un appartement au forfait et un autre au barème sur le même exercice. Ce choix se fait année par année.
Comment déclarer et payer : le formulaire TA24
Le mécanisme de paiement du forfait est le formulaire TA24, géré par la Malta Tax and Customs Administration (MTCA) via le portail servizz.gov.mt. Voici la procédure et le calendrier, avec les organismes concernés.
- Enregistrez le bail auprès de la Housing Authority — organisme : Housing Authority. Délai : dans les 10 jours suivant le début de la location pour un bail résidentiel privé. Coût : gratuit en ligne. C'est un préalable légal : sans bail enregistré, la location n'est pas régulière.
- Récupérez votre payment reference sur le TA24 — organisme : MTCA (servizz.gov.mt). Le TA24 se remplit par année de perception et par bien.
- Déclarez le total des loyers bruts encaissés et appliquez le taux (15 %, ou 5 % / rebates si vous êtes éligible, voir plus bas). Délai de traitement : immédiat en ligne.
- Payez avant le 30 avril de l'année suivante — pour les loyers encaissés en 2025, la date limite de dépôt du TA24 et de paiement est le 30 avril 2026. Paiement par carte ou virement sur le portail.
Aucun acompte en cours d'année : tout se règle en une fois à l'échéance annuelle. Conservez vos justificatifs d'encaissement et le contrat de bail enregistré en cas de contrôle.
Forfait 15 % ou barème progressif ? Le tableau de bascule 2026
C'est la vraie question, et presque personne ne la tranche avec des chiffres. Le forfait n'est PAS toujours avantageux. L'alternative est de déclarer les loyers au barème progressif 0-35 % (35 % pour les sociétés), mais avec des déductions : le ground rent éventuel, puis un abattement d'entretien (maintenance allowance) de 20 % du loyer brut, et les intérêts d'emprunt. En pratique, sans ground rent ni emprunt, la base imposable au barème tombe à 80 % du loyer brut.
La formule de bascule (à retenir)
Au barème, le taux effectif sur le loyer vaut : taux marginal × 0,80 (à cause de l'abattement de 20 %). Le forfait vaut 15 %. Le point d'équilibre est donc : 15 % ÷ 0,80 = 18,75 % de taux marginal. Autrement dit, le forfait de 15 % devient gagnant dès que vos loyers sont imposés dans une tranche marginale de 25 % ou 35 % ; dans les tranches à 0 % ou 15 %, le barème l'emporte.
Simulation : loyer comme unique revenu maltais, célibataire, barème 2026
La réforme 2026 relève la tranche à 0 % jusqu'à 12 000 € (célibataire). Cela déplace fortement le seuil : tant que le loyer reste votre seul revenu, le barème écrase le forfait.
| Loyer brut annuel | Impôt forfait 15 % | Impôt barème 2026 (base 80 %) | Choix gagnant |
|---|---|---|---|
| 5 000 € | 750 € | 0 € | Barème |
| 10 000 € | 1 500 € | 0 € | Barème |
| 15 000 € | 2 250 € | 0 € | Barème |
| 20 000 € | 3 000 € | ≈ 600 € | Barème |
| 30 000 € | 4 500 € | ≈ 2 600 € | Barème |
| 50 000 € | 7 500 € | ≈ 6 600 € | Barème (marge faible) |
Estimations illustratives, célibataire, loyer comme seul revenu maltais, sans ground rent ni emprunt. Barèmes 2026 indicatifs : 0 % jusqu'à 12 000 €, 15 %, 25 %, 35 %.
Alors, quand choisir le forfait ?
Le forfait de 15 % devient réellement intéressant quand vos loyers viennent s'empiler sur d'autres revenus maltais déjà imposés à 25 % ou 35 % (salaire, activité, autres loyers). Dans ce cas, chaque euro de loyer au barème coûterait 20 % à 28 % effectif, contre 15 % au forfait. Il est aussi pertinent si vous voulez de la simplicité et de la trésorerie prévisible, ou si un fort taux d'occupation rend l'abattement de 20 % moins avantageux que le forfait. Pour le détail du barème progressif et des tranches par statut (single / married / parent), reportez-vous à l'article frère de ce guide sur l'impôt sur le revenu à Malte.
Payer moins que 15 % : baux longs et Article 31E
Deux leviers, souvent absents des guides francophones, permettent de descendre sous les 15 %.
Les rebates sur baux longs enregistrés
Pour un bail résidentiel privé de longue durée (long private lease) enregistré à la Housing Authority, l'État accorde un abattement forfaitaire en euros sur l'impôt dû, selon la durée du bail et le nombre de chambres. Le montant du rebate est plafonné à 15 % du loyer (il ne peut pas rendre l'impôt négatif).
| Durée du bail | 1 chambre | 2 chambres | 3 chambres et + |
|---|---|---|---|
| 2 à 3 ans | 200 € | 300 € | 400 € |
| 3 ans et plus | 300 € | 400 € | 500 € |
Applicable pour les années de base 2021 et suivantes, bail enregistré. Un bail long stable est donc doublement récompensé.
Article 31E : 5 % pour un locataire fidèle
L'Article 31E prévoit un taux abaissé à 5 % lorsque le même locataire occupe le logement depuis 7 ans ou plus, dans le cadre d'un dispositif encadré par la Housing Authority. Ce taux ultra-réduit récompense la location longue et stable, une piste précieuse pour un investisseur patrimonial plutôt que spéculatif.
Les erreurs à éviter
Trois pièges concentrent la majorité des mauvaises surprises.
Croire que 15 % « du net » suffit quand on est endetté
Le forfait porte sur le brut. Si vous avez un emprunt lourd, vos intérêts ne sont pas déductibles au forfait : le barème, qui les déduit, peut alors coûter beaucoup moins. Faites le calcul avant d'opter.
Louer à une partie liée en pensant garder le 15 %
Les loyers versés entre parties liées — typiquement une location à une société que vous détenez à plus de 25 %, ou l'inverse — ne qualifient pas pour le taux forfaitaire de 31D. Ce montage courant d'optimisation fait perdre le bénéfice du 15 %.
Ne pas déclarer un loyer
Un loyer non déclaré, une fois détecté, est taxé à 35 % du brut, majoré d'intérêts et d'un additional tax, et vous perdez l'accès au forfait. L'enregistrement du bail à la Housing Authority rend d'ailleurs la location visible de l'administration : la discrétion n'est pas une stratégie.
Propriétaire résident fiscal français : ce qui change
Si vous êtes résident fiscal français et propriétaire d'un bien à Malte, l'analyse ne s'arrête pas au TA24.
Le bien est imposé à Malte, mais déclaré en France
En vertu de la convention fiscale France-Malte, les revenus d'un immeuble situé à Malte sont imposables à Malte (lieu de situation du bien). Vous acquittez donc le forfait de 15 % (ou le barème) localement. Mais en tant que résident fiscal français, vous devez aussi reporter ces revenus dans votre déclaration française : la double imposition est neutralisée par la méthode du taux effectif (le revenu maltais entre dans le calcul du taux appliqué à vos revenus français, sans être réimposé). Faites valider votre cas par un conseil : le mécanisme d'élimination dépend de votre situation exacte.
Raisonner en rendement NET, pas en taux d'entrée
Le 15 % n'est qu'une pièce du rendement global. Deux éléments jouent en votre faveur à Malte : l'absence de taxe foncière annuelle, et une plus-value à la revente gérée par la property transfer tax, prélèvement final généralement de 8 % du prix de vente (taux réduits et exonérations possibles, notamment pour la résidence principale). Pour estimer votre rentabilité réelle, intégrez ces 8 % de sortie et l'absence de foncière annuelle. Le détail de la fiscalité des plus-values immobilières est traité dans l'article frère dédié de ce guide.
Sources officielles
MTCA — Rental income taxed at 15 % (Article 31D), FAQ officielle ↗servizz.gov.mt — Paiement en ligne du formulaire TA24 ↗Housing Authority — Enregistrement des baux privés ↗CLEISS — Convention et cadre France-Malte ↗Questions fréquentes
Le taux de 15 % est-il automatique ou faut-il l'activer ?
Il faut l'activer chaque année en déposant le formulaire TA24 et en payant avant le 30 avril. Si vous ne faites rien, vos loyers relèvent par défaut de la déclaration annuelle au barème progressif. L'option n'est jamais tacite.
Puis-je mettre un appartement au forfait et un autre au barème ?
Non. L'option 15 % fonctionne en « tout ou rien » : elle s'applique à l'ensemble de vos biens locatifs qualifiants pour l'année concernée. Vous pouvez en revanche changer de méthode d'une année sur l'autre.
Que se passe-t-il si mon locataire ne me paie pas ?
Le forfait est calculé sur le loyer brut réellement encaissé (base de caisse). Un loyer impayé n'est pas taxé l'année où il aurait dû être versé ; s'il est régularisé plus tard, il devient un revenu imposable de l'année d'encaissement.
Les non-résidents ont-ils droit au forfait de 15 % ?
Oui. L'Article 31D vise aussi bien les résidents que les non-résidents, particuliers comme sociétés, pour des biens résidentiels ou commerciaux. Un expatrié français non résident maltais peut donc opter pour le forfait sur un bien loué à Malte.
Peut-on payer moins de 15 % sur ses loyers ?
Oui, via deux dispositifs : les rebates sur baux longs enregistrés (200 à 500 € d'abattement selon durée et nombre de chambres, plafonnés à 15 % du loyer) et l'Article 31E, qui abaisse le taux à 5 % lorsque le même locataire occupe le logement depuis 7 ans ou plus.
